Zasada korzyści a ustalenie wartości wywłaszczonej nieruchomości
Wieloletnia interpretacja zasady korzyści w wycenie nieruchomości nie budziła wątpliwości. Rzeczoznawcy majątkowi zajmujący się wyceną nieruchomości rolnych czy leśnych wywłaszczanych na potrzeby dróg, zazwyczaj kierowali się prosta regułą – sprawdzali, czy zasada korzyści ma zastosowanie, i jeśli tak, to jako nieruchomości porównawcze brali te o przeznaczeniu drogowym. Ostatnio jednak urzędy i sądy administracyjne zaczęły zmierzać w kierunku zmiany tej interpretacji. Jak teraz wygląda taka kwestia jak odszkodowanie dla właściciela wywłaszczonej nieruchomości? Jak jest szacowana wartość należnego odszkodowania? Te kwestie poruszamy w poniższym artykule.
Nowe przepisy - wypłacone odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości
Nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które weszło w życie w dniu 9 września 2023 r. nie wprowadziło zmian w zakresie tzw. zasady korzyści. Przepis dotyczący tej zasady pozostał niezmieniony w porównaniu z poprzednią regulacją. Warto jednak zaznaczyć, że ta zasada stała się źródłem kontrowersji, które mają wpływ na odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, a mianowicie konkretnie na wysokość wypłaconego odszkodowania za wywłaszczenie.
Wpływ na wartość przyznanego odszkodowania
Zasada korzyści, która została określona w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), zakłada, że jeśli przeznaczenie nieruchomości wpływa na zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się na podstawie alternatywnego przeznaczenia wynikającego z tego wywłaszczenia. Wcześniej była to jasna reguła, jednakże teraz organy administracji oraz sądy sugerują, że należy uwzględnić również przepisy rozporządzenia w przypadku zasady korzyści. Co z tego wynika? Otóż fakt ten ma ogromny wpływ na obniżenie kwot odszkodowań, szczególnie przy dużych obszarach nieruchomości. Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie może być zatem niższa.
Warto podkreślić, że w par. 49 ust. 3 rozporządzenia oraz art. 134 ust. 4 ugn przewidziano alternatywne sposoby wyceny nieruchomości. Prowadzą one jednak do znacznie różniących się wartości. Przykładowo, wycena nieruchomości drogowej może być znacznie niższa niż wycena oparta na zasadzie korzyści, co jest niekorzystne dla właścicieli wywłaszczonych nieruchomości.
Co dalej z zasadą korzyści?
Obecnie, w trakcie konsultacji dotyczących nowego rozporządzenia, wiele organizacji zgłosiło uzasadnione uwagi co do regulacji zasady korzyści. Jednakże Ministerstwo Rozwoju i Technologii je odrzuciło. Warto dodać, że istnieje także inicjatywa legislacyjna, która zakłada całkowite zniesienie zasady korzyści, co również wzbudza kontrowersje.
Niemniej jednak w obecnej sytuacji wywłaszczonych pozostawiono w niepewności co do wysokości odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości. Zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczenie są dla nich nieklarowne. Cała sprawa jest nadal przedmiotem dyskusji i kontrowersji, a ostateczny kształt regulacji zasady korzyści pozostaje otwarty.