Zakaz handlu cesjami do mieszkań - propozycje zmian w prawie
Rząd przygotowuje kolejne zmiany w prawie. Tym razem miałyby one dotyczyć wprowadzenia zakazu handlu cesjami do mieszkań, które wiążą się z osiągnięciem zysku. Rozwiązanie to miałoby na celu ograniczenie zjawiska flippingu, które winduje ceny nieruchomości. Czy nowe przepisy będą jednak skuteczne?
Ograniczenie flippingu
Proponowane zmiany w przepisach miałyby dotyczyć ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Na ich mocy ustawodawca chciałby wprowadzić ogólny zakaz dokonywania czynności, jakimi jest cesja praw do nieruchomości.
W przepisach przewidziane byłyby jednak wyjątki od zasady generalnej. Mianowicie odstępstwa od zakazu, o którym mowa powyżej, dotyczyłyby najbliższej rodziny oraz wystąpienia sytuacji losowych. Wówczas cesja praw majątkowych byłaby w dalszym ciągu możliwa.
Dlaczego ustawodawca myśli o wprowadzeniu zakazu obrotu cesjami? Otóż wiele osób rezerwuje nieruchomości z zamiarem ich dalszego odsprzedania. W takim przypadku zawarcie umowy cesji wiąże się z pobraniem wysokiej prowizji, która podnosi ostateczną cenę lokalu. Co więcej tego rodzaju czynność prawna podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W tym kontekście należy jednak zwrócić uwagę na jedną rzecz, która dotyczy odpłatnego zbycia prawa wynikającego z umowy deweloperskiej. Mianowicie chodzi tutaj o flipping, czyli zakup używanego mieszkania w celu przeprowadzenia generalnego remontu, a następnie dokonania zbycia nieruchomości z zyskiem. Tego typu aktywność jest więc uznawana za działalność gospodarczą. Z kolei w przypadku mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym spekulowanie ich cenami poprzez rezerwację i tak naprawdę blokowanie lokali dla osób, które faktycznie są nimi zainteresowane w celu realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych, jest uznawane przez ekspertów rynku za niewłaściwą praktykę.
Zakaz zbycia praw majątkowych - powrót do centralnego sterowania?
Część ekspertów wykazuje pewne obawy dotyczące omawianego zakazu. Uznają oni, że wprowadzenie tego rodzaju regulacji byłoby powrotem do gospodarki centralnie sterowanej.
Co więcej, osoby zajmujące się obrotem nieruchomościami twierdzą, że zakaz może być rozwiązaniem martwym. Otóż będzie on łatwy do obejścia. Wystarczy bowiem zrezygnować z cesji umowy deweloperskiej, a zamiast niej rozwiązać taki kontrakt w zamian za zapłatę odstępnego. Niektórzy zresztą już dziś decydują się na rozwiązanie umowy deweloperskiej zamiast cesji ze względów podatkowych. W tym ostatnim przypadku nie ma bowiem obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Problem z flipperami
Specjaliści z zakresu obrotu nieruchomościami zwracają uwagę na jeszcze jedną rzecz. Otóż podkreślają oni, że zakaz handlu cesjami do mieszkań w praktyce nie obejmie problemu flippingu, ponieważ znajdzie się on w niewłaściwym miejscu.
Większość osób, które zajmują się flippingiem, prowadzi działalność gospodarczą w tym zakresie. Zakaz ma jednak zostać wprowadzony do ustawy deweloperskiej, a ta swoim zakresem nie obejmuje przedsiębiorców. Akt ten odnosi się bowiem do osób fizycznych, które zamierzają nabyć mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.