Spółka nieruchomościowa

Blog

Skontaktuj się z nami

06-05-2022
Photo representing the subject of the blog

Najpopularniejsze posty

Gotowe pomysły na biznes prosto do Twojej skrzynki

Wyślij

Spółka nieruchomościowa to nowy typ spółki, który został wprowadzony do systemu prawnego w dniu 1 stycznia 2021 roku. Czym jest tego rodzaju podmiot gospodarczy? Jakie obowiązki podatkowe rodzi prowadzenie działalności gospodarczej w tej formie? O tym wszystkim można przeczytać w poniższym artykule.



Czym jest spółka nieruchomościowa?


Pod pojęciem spółki nieruchomościowej należy rozumieć podmiot inny niż osoba fizyczna, który zobowiązany jest do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości. Ponadto w bilansie tym spełnione muszą zostać następujące warunki:

  • na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność (art. 4a pkt 35 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – zwanej dalej ustawą);
  • na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto – w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a (art. 4a pkt 35 lit. a ustawy).

Z powyższego wynika, że spółką nieruchomościową może być nie tylko spółka kapitałowa, ale i osobowa. Problemy interpretacyjne mogą natomiast sprawiać prawa do nieruchomości, ponieważ ustawodawca nie określił, o jakie prawa tutaj chodzi.


Z prowadzeniem spółki nieruchomościowej wiążą się pewne obowiązki podatkowe. Zostaną one omówione poniżej.



Zbycie udziałów w spółce nieruchomościowej


Na mocy przepisów o spółce nieruchomościowej wprowadzono zmiany dotyczące rozliczania podatku dochodowego od zysków kapitałowych z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze. Otóż obowiązek ten został przeniesiony ze zbywcy na spółkę nieruchomościową pod warunkiem, że zbywca posiada ograniczony obowiązek podatkowy w Polsce (nie jest polskim rezydentem podatkowym), a przedmiotem transakcji są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.


Skoro więc spółka nieruchomościowa jest płatnikiem, ciąży na niej obowiązek uregulowania podatku dochodowego do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym miała miejsce transakcja.



Ustanowienie przedstawiciela podatkowego


Jeżeli dana spółka nieruchomościowa nie ma siedziby lub zarządu w Polsce, ma ona obowiązek ustanowienia swojego przedstawiciela podatkowego. Od tej reguły istnieje jednak pewien wyjątek. Mianowicie spółki nieruchomościowe, które podlegają w jednym z krajów UE lub z państw EOG opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania, nie muszą ustanawiać przedstawiciela podatkowego.

Głównym obowiązkiem przedstawiciela podatkowego jest wykonywanie w imieniu i na rzecz reprezentowanej spółki obowiązków natury fiskalnej. Co ważne, ponosi on odpowiedzialność solidarną ze spółką za należności podatkowe.


Kto może być przedstawicielem podatkowym? Otóż w przepisach osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, jeżeli spełnia warunki wskazane w ustawie. Do ustanowienia przedstawiciela podatkowego dochodzi w drodze umowy zawartej w formie pisemnej. Co ważne, w ustawie nie przewidziano terminu, w jakim należy tego dokonać, aczkolwiek nieustanowienie przedstawiciela podatkowego może wiązać się z nałożeniem na spółkę kary administracyjnej w wysokości do miliona złotych.



Obowiązki informacyjne


Na podstawie przepisów ustawy o CIT wprowadzono obowiązek informacyjny dla spółek nieruchomościowych oraz podatników posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, co najmniej 5% prawa głosu albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej. Obowiązek ten dotyczy informowania przez spółkę o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw. Z kolei wspólnicy spółek nieruchomościowych zobowiązani są do informowania o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, udziałów (akcji), tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.


Informacje te składa się do Szefa Krajowej Administracji Skarbowej. Chodzi tutaj o stan na ostatni dzień roku podatkowego danej spółki, a termin to 3 miesiące licząc od zakończenia roku podatkowego. Co ważne, informacje te składane są w formie elektronicznej.

Spółka nieruchomościowa to nowy podmiot, który jest niezwykle istotny z punktu widzenia prawa podatkowego. Ustawodawca nałożył bowiem szereg obowiązków natury fiskalnej na tego rodzaju spółki. Co ważne, ich nieprzestrzeganie może wiązać się sankcjami.