Podział gruntu – jak to wygląda w praktyce?

Blog

Skontaktuj się z nami

08-08-2022
Photo representing the subject of the blog

Najpopularniejsze posty

Gotowe pomysły na biznes prosto do Twojej skrzynki

Wyślij

Istnieją sytuacje, w których dokonanie podziału gruntu jest jak najbardziej wskazane. Przede wszystkim chodzi tutaj o chęć sprzedaży jego części. Jeżeli nie dojdzie do podziału, możliwe jest wyłącznie sprzedanie udziału w danej nieruchomości, co często nie jest korzystnym rozwiązaniem. Jak zatem podzielić grunt, aby można było następnie sprzedać jego część?



Podział nieruchomości – informacje podstawowe


Fizyczny podział gruntu polega na wydzieleniu co najmniej dwóch części. Muszą to być jednak działki ewidencyjne, które powstają w wyniku podziału działki figurującej uprzednio w ewidencji gruntów.


Dokonać podziału gruntu można w następujący sposób:

  • na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny, czyli właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości; co ważne, podział następuje na koszt wnioskodawcy;
  • z urzędu, kiedy jest on niezbędny do realizacji celów publicznych albo dana nieruchomość jest własnością gminy, powiatu, województwa albo Skarbu Państwa;
  • w drodze orzeczenia sądu, na przykład po rozpoznaniu sprawy o dział spadku.

Oczywiście nie każdy z tych sposobów możliwy jest w danym stanie faktycznym. W praktyce najczęściej spotyka się podział dokonywany na wniosek.



Kiedy możliwy jest podział gruntu?


Przede wszystkim dokonywany podział gruntu musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w tym dokumencie określone są warunki, jakie powinna spełniać działka znajdująca się na danym terenie. Jeżeli natomiast w danej gminie nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas podział również jest możliwy, aczkolwiek podział musi być zgodny z odrębnymi przepisami albo z decyzją o warunkach zabudowy.


Jeżeli podzielona ma zostać działka budowlana, musi ona spełniać między innymi wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, być w zgodzie z zasadami dobrego sąsiedztwa i posiadać infrastrukturę techniczną.


Należy również zwrócić uwagę, że dokonanie podziału gruntu jest możliwe, jeżeli zachodzą okoliczności wskazane w ustawie. W praktyce najczęściej spotykane są:

  • zniesienie współwłasności;
  • wydzielenie działki budowlanej w razie wzniesienia na tej działce budynku przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze;
  • wydzielenie działki budowlanej, która jest niezbędna do prawidłowego korzystania z budynku mieszkalnego.

Działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Jeżeli go jednak nie ma, może on zostać ustanowiony w drodze służebności.

W tym miejscu warto jeszcze zwrócić uwagę na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 roku (sygn. akt III CZP 34/09, OSNC 2010/2/20), w której stwierdzono, iż jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).



Jak wygląda postępowanie w przedmiocie podziału?


Osoba występująca z wnioskiem powinna najpierw uzyskać postanowienia o zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego. Gdyby jednak nie było planu, wówczas konieczne jest postanowienie o zgodności z decyzją o warunkach zabudowy, jeśli została wydana przed dniem złożenia wniosku o podział, albo z przepisami odrębnymi, gdy takiej decyzji nie wydano. Wniosek w tym zakresie składa się we właściwym urzędzie gminy. Należy dołączyć do niego proponowany projekt podziału.


Po uzyskaniu pozytywnej decyzji konieczne jest złożenie wniosku o dokonanie podziału wraz z kompletem wymaganych dokumentów. Następnie zapoznaje się z nimi geodeta, który dokonuje również oględzin danej nieruchomości i sporządza mapę. Jego kolejnym krokiem jest dokonanie zmian w ewidencji gruntów.


Ostatnim etapem jest wydanie decyzji zatwierdzającej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Co ważne, rozstrzygnięcie to stanowi podstawę do wyznaczenia i utrwalenia nowych znaków granicznych na podzielonym gruncie.


Podział nieruchomości gruntowej jest nierzadko przedsięwzięciem koniecznym, aby móc w pełni ją wykorzystać. To, w jaki sposób można tego dokonać, uzależnione jest od stanu faktycznego. Niemniej jednak najczęściej konieczne jest postępowanie w przedmiocie podziału.