Jak wybudować dom na działce rolnej lub leśnej?

Blog

Skontaktuj się z nami

25-07-2022
Photo representing the subject of the blog

Najpopularniejsze posty

Gotowe pomysły na biznes prosto do Twojej skrzynki

Wyślij

Zgodnie z obecnie obowiązującym prawem możliwość wybudowania domu na działce rolnej lub leśnej podlega poważnym ograniczeniom. Tego typu nieruchomości mogą być bowiem wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem. Jeżeli jednak właściciel chciałby je zmienić, wówczas pojawia się konieczność przekwalifikowania. Jakich formalności należy zatem dopełnić?



Odrolnienie działki – czym jest i jakie są jego etapy?


Odrolnienie działki to inaczej jej przekwalifikowanie z rolnej lub leśnej na budowlaną. Odbywa się ono w dwóch etapach. Pierwszym z nich jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolne i nieleśne. Odbywa się ona poprzez wprowadzenie zmian w przestrzennym planie zagospodarowania w gminie, a jeśli on nie istnieje, wówczas poprzez zmianę ustalenia warunków zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Drugą kwestią jest natomiast wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej i leśnej.


W tym miejscu należy dodać, że grunty, które znajdują się w granicach miast, są odrolnione z mocy ustawy.



Przekwalifikowanie działki objętej planem zagospodarowania


Jeżeli chodzi o działkę, która została objęta przestrzennym planem zagospodarowania, niezbędna jest zgoda odpowiedniego organu. Występuje o nią wójt, burmistrz albo prezydent miasta, o ile grunt rolny cechuje się wyższą wartością albo sprawa dotyczy nieruchomości leśnej.


Zgodę, o której mowa powyżej, wydaje minister właściwy do spraw rolnictwa, jeżeli sprawa dotyczy użytków rolnych klas I-III pod warunkiem, że ich zwarty obszar projektowany z przeznaczeniem rolniczym przekracza 0,5 hektara. W przypadku gruntów leśnych, które stanowią własność Skarbu Państwa, zgodę wydaje minister właściwy do spraw środowiska. Jeśli zaś chodzi o pozostałe grunty leśne, zgodę wydaje marszałek województwa.


Należy dodać, iż o zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas decyduje gmina, w granicach której znajduje się dana nieruchomość.



Co, jeśli nie ma planu?


W przypadku gruntów klas gorszych niż I-III zmiany ich przeznaczenia można dokonać poprzez zmianę ustalenia warunków zabudowy. Do uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy potrzebne jest, aby co najmniej jedna z sąsiednich działek była zabudowana, a ponadto działka, której przeznaczenie ma zostać zmienione, musi mieć dostęp do drogi publicznej. Co więcej, nieruchomość powinna być uzbrojona w takim stopniu, aby możliwe było rozpoczęcie budowy domu.



Kwestia wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej


Wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej jest kolejną kwestią, która musi zostać załatwiona, aby możliwe było wybudowanie domu na działce. Wymóg ten dotyczy:

  • użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych gruntów rolnych (wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) oraz gruntów leśnych;
  • użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.

Decyzja w tym zakresie jest wydawana przez starostę, jeżeli chodzi o grunty rolne, przez dyrektora parku narodowego, gdy grunty znajdują się na terenie takiego parku, albo dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, jeśli chodzi o nieruchomości leśne.


Przekwalifikowanie gruntu jest często jedynym sposobem na to, aby można było na jego powierzchni postawić dom. W tym celu konieczne jest przejście przez specjalną procedurę. Dopiero później można legalnie rozpocząć realizację zaplanowanej inwestycji.