Czy można uzyskać odszkodowanie za obniżenie wartości działki spowodowane wejściem w życie planu miejscowego?
Blog

Skontaktuj się z nami

02-03-2022
Photo representing the subject of the blog

Najpopularniejsze posty

Zapisz się do Newslettera

Wyślij

Istnieją okoliczności, które mogą doprowadzić do obniżenia wartości rynkowej działki budowlanej. Wśród nich można wymienić wejście w życie planu miejscowego, który znacząco zmienia charakter okolicy, w której położona jest dana nieruchomość. Czy w takim przypadku można domagać się odszkodowania? Na co należy zwrócić uwagę?



Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i obniżenie wartości nieruchomości.


Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który określa przeznaczenie warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, jak i rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Jest on uchwalany przez radę gminy. Co jest niezwykle ważne, postanowienia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają wpływ na nieruchomości położone na obszarze, którego dotyczy akt.


Jeżeli właściciel danej nieruchomości uzna, że wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jej wartość została obniżona, może wystąpić do gminy z odpowiednimi roszczeniami. Żeby jednak było to możliwe, konieczny jest ściśle określony skutek wejścia w życie uchwały rady gminy. Mianowicie chodzi tutaj o uniemożliwienie bądź też istotne ograniczenie korzystania z danej nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem – wywłaszczenie planistyczne.


Roszczenia te mogą być następujące:

  • odszkodowanie za szkodę rzeczywistą;
  • wykupienia całości lub części nieruchomości;
  • zamiana nieruchomości – gmina musi jednak wyrazić na to zgodę oraz mieć odpowiednie możliwości.


Wskazane powyżej roszczenia mają charakter cywilnoprawny. Oznacza to, że właściciel nieruchomości, który doznał tego rodzaju szkody w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może dochodzić swoich praw przed sądem w postępowaniu cywilnym. Co ważne, z tego typu roszczeniami może wystąpić również użytkownik wieczysty.



Szkoda planistyczna.


Zgodnie z prawem istnieje możliwość, aby właściciel nieruchomości nie musiał wykazywać przed sądem faktu poniesienia szkody wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby było to możliwe, należy sprzedać daną nieruchomość po wejściu w życie tego aktu za niższą kwotę niż wartość rynkowa. Wówczas konieczne będzie jedynie wykazanie, iż nowe przepisy spowodowały obniżenie wartości.


Z powyższego wynika, że w takim przypadku uzyskanie rekompensaty jest łatwiejsze niż w razie dochodzenia odszkodowania za szkodę rzeczywistą. Praktyka pokazuje jednak, że różnie to bywa w warunkach postępowania sądowego.


Ile jest czasu na dochodzenie roszczeń?


Zgodnie z prawem roszczenia przeciwko gminie ulegają przedawnieniu. Oznacza to, że należy je złożyć w przewidzianym przepisami terminie.


W przypadku dochodzenia roszczeń z tytułu wywłaszczenia planistycznego termin przedawnienia wynosi 6 lat. Należy go liczyć, począwszy od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku szkody planistycznej termin ten jest krótszy i wynosi 5 lat.


Akty prawa miejscowego mogą skutkować obniżeniem wartości nieruchomości znajdujących się na obszarze, który jest objęty tego typu aktem. Najlepszym tego przykładem jest uchwalany przez gminę miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Właściciele gruntów, które straciły na wartości wskutek wejścia w życie takiego aktu, mają jednak prawo do kompensacji powstałej szkody. Muszą jednak liczyć się z koniecznością wszczęcia postępowania sądowego.